nedeľa , 21. apríl 2019
skhu
Neprehľiadnite
Domov / Poradenstvo / Právne poradenstvo / Nedodržaný termín ročného vyúčtovania od správcu

Nedodržaný termín ročného vyúčtovania od správcu

Dobrý deň,
Chcel by som sa opýtať na vyúčtovanie od správcu za dodané služby súvisiace s užívaním bytu. Jedná sa o šesťbytový dom a kde máme založené spoločenstvo vlastníkov bytov (SVB) a máme stanoveného správcu. Problém je v tom, že naša správkyňa už štvrtým rokom nepredložila ročné vyúčtovania. So správkyňou sa nedá komunikovať. Ako je možné v tejto veci postupovať. Je možné túto správkyňu nejakým spôsobom stíhať? Ďakujem.

Odpoveď:

Uvedený problém rieši predovšetkým zákon č. 182/1993 Z.z. o správe bytov. Predtým si ale musíme ozrejmiť niektoré otázky definície pojmov ako správca, spoločenstvo vlastníkov bytov a ich vzájomný vzťah.
Uvádzate, že máte založené spoločenstvo vlastníkov bytov. Podľa ust. § 7 uvedeného zákona spoločenstvo ak  je založené tak spravuje spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, nebytové priestory, ktoré sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov vrátane ich údržby a obnovy. Spoločenstvo zabezpečuje aj plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome. Inými slovami práve spoločenstvo, ktoré máte vytvorené, je správcom spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, nebytových priestorov, ktoré sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov ako aj plnení spojených s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome. Ak by ste nemali založené spoločenstvo vlastníkov bytov, v tom prípade by správu bytov mohla vykonávať správcovská organizácia, na takúto činnosť oprávnená. Správcom môže byť právnická osoba alebo fyzická osoba podnikateľ, ktorá má v predmete podnikania alebo v predmete činnosti správu a údržbu bytového fondu.

Z uvedeného vyplýva, že predovšetkým spoločenstvo je zodpovedné za správu bytov a spoločných častí a v tomto prípade iný subjekt, ktorého ste nazvali „správkyňou“ môže byť v obchodno-právnom vzťahu k spoločenstvu a na základe tohto právneho vzťahu (napr. zmluvy o zabezpečení účtovníctva, mandátnej zmluvy, atď.) môže byť tento subjekt braný na zodpovednosť a vyžadovať plnenie povinností.

Samozrejme (podľa § 7b ods. 3 zákona)  spoločenstvo, pretože je správcom, je povinné najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu. Zároveň je povinné vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome. V zmluve o spoločenstve, ktorú ste podpisovali pri zakladaní spoločenstva, sú určené práva a povinnosti jednotlivých orgánov spoločenstva, teda aj predsedu ako aj rady. Predseda rozhoduje o všetkých záležitostiach spoločenstva, ak nie sú týmto zákonom, zmluvou o spoločenstve alebo stanovami zverené inému orgánu spoločenstva. Predseda navrhuje po prerokovaní v rade zhromaždeniu na schválenie aj vyúčtovanie úhrad za plnenia. To znamená, že povinnosti správcu pre vlastníkov bytov zabezpečuje spoločenstvo samo buď v plnom rozsahu alebo na dielčie povinnosti správy bytov môže spoločenstvo uzatvoriť zmluvu s iným dodávateľským subjektom.
Existuje teda aj model, kedy spoločenstvo môže uzatvoriť zmluvu s dodávateľským subjektom na jednotlivé činnosti, napr. na vedenie účtovníctva pre spoločenstvo, na rozúčtovanie preddavkov a spotrieb tzv. ročné vyúčtovanie a aj na iné činnosti, atď.
Ak teda spoločenstvo uzatvorilo s dodávateľskou organizáciou zmluvu o takejto činnosti, napr. vykonať ročné vyúčtovanie preddavkov a spotrieb, a táto dodávateľská organizácia si nesplnila túto svoju zmluvnú povinnosť, tak predovšetkým spoločenstvo prostredníctvom predsedu musí požadovať predloženie vyúčtovania od tejto dodávateľskej organizácie.

Všetko je ale v rukách predsedu, ktorý je štatutárnym orgánom spoločenstva, riadi jeho činnosť a koná v jeho mene. Navyše predseda zodpovedá za škodu spôsobenú spoločenstvu, vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome alebo tretím osobám porušením svojich povinností alebo prekročením svojich právomocí.

Takže, ak by sme to zhrnuli. Hlavná zodpovednosť ako aj povinnosť konať je na predsedovi spoločenstva, ktorý buď musí riešiť zmluvne dohodnuté ale nedodané služby-vyhotovenie ročného zúčtovania, alebo to musí zabezpečiť výkonom v rámci spoločenstva. Ak predseda si neplní svoje povinnosti, tak zhromaždenie vlastníkov ho môže odvolať nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov a je možné voči nemu uplatniť zodpovednosť napr. za škodu, ak nejaká vznikla vlastníkom bytov ako dôsledok zanedbania jeho povinností. Ak iná spoločnosť, dodávateľská organizácia (ktorú vy nazývate nesprávne „správkyňou“) si neplní svoje zmluvne dohodnuté povinnosti, tak treba vyžadovať včas splnenie takto dohodnutej povinnosti, prípadne vypovedať túto zmluvu a uzatvoriť zmluvu s inou spoločnosťou a škodu si uplatniť na súde.

S prianím pekného dňa

Arpád Barczi
advokát
e-mail: barczi@gngu.sk

Ak máte otázku aj Vy, neváhajte nám ju napísať sem (http://gngu.sk/vas-pravny-problem/) , alebo priamo p. advokátovi na barczi@gngu.sk.

Autor odpovede nepreberá zodpovednosť za úplnosť a komplexnosť odpovede, pretože informácie o probléme sú obmedzené formuláciou otázky.

Skúste ešte

Podnikáme dve fyzické osoby v združení. Ako máme prejsť na spol.s r.o.?

Dobrý deň, Doteraz podnikáme ako dve fyzické osoby, na základe živnostenských oprávnení a to v združení …